【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)中信房屋2014年12月24日公布的第4季『宅指數(shù)』的調(diào)查顯示，最抗跌投資標(biāo)的不 動(dòng)產(chǎn)還是位居第一名(36.8％)，Q4已跌破2014年Q2(37.3％)的比例，Q3短暫回升到39％，雖仍居抗跌保值第一名，Q4下滑2.2％，2014年整體呈現(xiàn)疲態(tài)(圖一)。
 
另外保留現(xiàn)金及保險(xiǎn)比例差距不大，保留現(xiàn)金上一季14.3％微漲1.7％，Q4為16％，保險(xiǎn)則較上一季漲0.8％，Q4則是15.7％。中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全表示，Q4宅指數(shù)調(diào)查指出，在保值抗跌項(xiàng)目，選擇外幣投資為8.8％，相較上一季上升2.8％，外幣投資也與2013年Q4同期相較 上升4％，呈現(xiàn)穩(wěn)定成長(zhǎng)趨勢(shì)，近來(lái)匯率市場(chǎng)變動(dòng)大，美國(guó)量化寬鬆退場(chǎng)，美元走強(qiáng)，投資價(jià)值浮現(xiàn)，民眾資金有流向外幣市場(chǎng)趨勢(shì)。
 
不動(dòng)產(chǎn)抗跌保值仍居首位卻顯疲態(tài)，外幣強(qiáng)勢(shì)崛起
 
根據(jù)2014年Q4調(diào)查中，「2年內(nèi)有購(gòu)屋計(jì)畫」受訪者佔(zhàn)46.6％，較上季(44.4％)增加2.2％，此次宅指數(shù)民眾購(gòu)屋意願(yuàn)擺脫上季因政府接連祭出抑制房?jī)r(jià)措施以及九合一 選舉，種種不確定干擾因素，出現(xiàn)回溫，本季回升至46.6％。
 
鄭余正全指出，根據(jù)本次宅指數(shù)調(diào)查，除短期買盤「3個(gè)月內(nèi)」計(jì)畫購(gòu)屋者因現(xiàn)階段房?jī)r(jià)尚無(wú)明顯下跌，減少0.4％，其餘3個(gè)月以上到2年的民眾購(gòu)屋意願(yuàn)皆呈現(xiàn)上升的情況(圖二)。此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，首購(gòu)族佔(zhàn)56.4％(圖三)，較上一季大幅上升10.6％，創(chuàng)下19季新高，由此可見六都選舉後，藍(lán)綠變化大，新地方首長(zhǎng)帶來(lái)新氣象，民眾 預(yù)期未來(lái)居住正義落實(shí)，房?jī)r(jià)有下修的空間，2年內(nèi)有購(gòu)屋意願(yuàn)的購(gòu)屋族來(lái)說(shuō)，原本有剛性需求，但因稅制改革和選舉等種種因素觀望，可望在新政局新希望之下有所鬆動(dòng)，進(jìn)場(chǎng)信心回升。
 
34.7％民眾，看跌2015房?jī)r(jià)
 
宅指數(shù)調(diào)查民眾對(duì)2015年第1季的房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，2年內(nèi)有購(gòu)屋計(jì)畫的受訪者中，有34.7％認(rèn)為房?jī)r(jià)跌，價(jià)格維持 平穩(wěn)則是33％，全體受訪者中認(rèn)為房?jī)r(jià)持穩(wěn)占34.5％(圖四)。
 
中信房屋副總劉天仁表示，2015年房市將呈量微增價(jià)微跌格局，2014年選舉後到2015上半年因房地合一稅課稅方案、土地公告現(xiàn)值續(xù)漲明顯及容積總量上限新制上路，建商將在2015年上半年可能出現(xiàn)大量推案，導(dǎo)致供給大於需求，呈現(xiàn)量增價(jià)跌，下半年進(jìn)入2016年總統(tǒng)大選，政局變化，影響不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)投資，勢(shì)必轉(zhuǎn)為量縮狀況 。
 
73.9％民眾認(rèn)為，房地合一稅影響購(gòu)屋意願(yuàn)
 
2014年Q4宅指數(shù)也針對(duì)近來(lái)討論熱烈的房地合一稅進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)2年內(nèi)有購(gòu)屋意願(yuàn)的受訪者中，有73.9％民眾認(rèn)為房地合一稅直接影響購(gòu)屋意願(yuàn)，其次依序?yàn)殂y行對(duì)第二屋貸款成數(shù)降至5~6成(54.4％)、房貸利率調(diào)升兩碼(0.5％)以上(53.4％)等因素影響購(gòu)屋意願(yuàn)(圖五)，這 也顯示民眾對(duì)房地合一實(shí)價(jià)課稅議題非常在意，有將近有七成四民眾認(rèn)為房地合一稅會(huì)直接影響購(gòu)屋意願(yuàn)。
 
中信房屋副總經(jīng)理劉天仁指出，財(cái)政部選後持續(xù)推動(dòng)房地合一實(shí)價(jià)課稅，提出交易獲利千萬(wàn)可能課45％稅，目前自用住宅的免稅金額及戶數(shù)限制未定，其中累進(jìn)稅率最高可課45％稅的方向，更是讓市場(chǎng)有重稅的疑慮，在聽完各方意見後，財(cái)政部現(xiàn)轉(zhuǎn)為較圓融保守，表明不排除採(cǎi)單一稅率20％貼近民意，現(xiàn)階段在政策不明之下，房地合一稅仍是影響民眾購(gòu)屋意願(yuàn)的最大因素。
 
海外投資，日本獨(dú)占鰲頭，民眾跨國(guó)投資影響因素，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估打敗獲利
 
根據(jù)2014年Q4宅指數(shù)調(diào)查，民眾在考慮海外投資地點(diǎn)做投資時(shí)，臺(tái)灣人最熟悉的日本地區(qū)名列前茅，其中東京五都心(新宿區(qū)、涉谷區(qū)、港區(qū)、中央?yún)^(qū)、千代田區(qū))最受青睞，2年內(nèi)有購(gòu)屋計(jì)畫者中有34.8％會(huì)選擇日本五都心做海外投資(圖六)，其次依序是日本大阪及京都(24.3％)、日本東京五都心以外的區(qū)域(13.7％)。
 
劉天仁表示，調(diào)查中指出2年內(nèi)有購(gòu)屋意願(yuàn)的民眾在跨國(guó)投資不動(dòng)產(chǎn)投資時(shí)，有超過(guò)半數(shù)的民眾(56.4％)認(rèn)為「政經(jīng)局勢(shì)穩(wěn)定，對(duì)臺(tái)灣人是否友善」，為最首要的考量，大過(guò)投資報(bào)酬率高低(48％)(圖七)，這也顯示民眾在海外房產(chǎn)投資，還是會(huì)選擇對(duì)臺(tái)灣持有友好態(tài)度的國(guó)家，由此也呼應(yīng)首選前三名是日本及新加坡，符合以上低風(fēng)險(xiǎn)的條件。
 
民眾偏好短期投資，海外投資變數(shù)大
 
宅指數(shù)調(diào)查指出民眾在投資海外不動(dòng)產(chǎn)的用途中，以「5年以內(nèi)視市場(chǎng)情況隨時(shí)轉(zhuǎn)手獲利」比例高達(dá)45.8％，然而「持有5年以上並以出租收益為主」則是39.9％，劉天仁進(jìn)一步說(shuō)明，調(diào)查顯示民眾在海外投資上還是著眼於短期投資，導(dǎo)致海外投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)大，近來(lái)匯率市場(chǎng)變動(dòng)大，亞洲貨幣走跌，若還是選擇熟悉且風(fēng)險(xiǎn)低的日本，匯率差距就成了影響短期獲利報(bào)酬率最大的因素。
 
劉天仁進(jìn)一步為2015年臺(tái)灣房市下了3大預(yù)測(cè)：
 
一.2015年房市為，量微增、價(jià)微跌！
中信房屋董事長(zhǎng)長(zhǎng)鄭余正全展望2015年房市應(yīng)是量微增價(jià)微跌，2015年由於政府延續(xù)打房措施，加上不動(dòng)產(chǎn)課稅之「實(shí)價(jià)課稅」等稅制改革，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)難望大幅轉(zhuǎn)好，但由於容積率總量上限限制1.5倍新規(guī)定，建商在實(shí)施前，多會(huì)積極搶建開發(fā)，市場(chǎng)將形成供給大於需求，不過(guò)由於土地成本高及建商成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，市場(chǎng)不至於不理性爆量供給，因此價(jià)格只會(huì)微跌，在價(jià)跌情形下促成交易量微幅將會(huì)增加。
 
二.選後塵埃落定，首購(gòu)進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)高。
選後民眾對(duì)於新政局新改革的期待，再加上新任市長(zhǎng)都提出社會(huì)住宅政策，未來(lái)房?jī)r(jià)有調(diào)整空間，原本觀望的人開始鬆動(dòng)，購(gòu)屋信心開始回溫，吸引首購(gòu)族進(jìn)場(chǎng)，買下人生第一房。
 
三.國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅務(wù)走向不明，資金流向海外置產(chǎn)
關(guān)於海外投資，鄭余正全表示，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)在政府打房動(dòng)作不斷，房地合一實(shí)價(jià)課稅續(xù)影響下，投資資金轉(zhuǎn)流向海外置產(chǎn)，而多數(shù)民眾選擇「政經(jīng)局勢(shì)穩(wěn)定，對(duì)臺(tái)灣人是否友善」為影響海外投資的主要原因，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估大於報(bào)酬率高低，不難知道為何現(xiàn)在日本和馬來(lái)西亞會(huì)是海外投資的熱區(qū)。